Zwangsversteigerung

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, bei der eine Veräußerung von Immobilien des Schuldners stattfindet. Sie dient dazu, beschlagnahmte Grundstücke zu Geld zu machen. Rechtsgrundlage für die Zwangsversteigerung sind die §§ 15 ff. des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG).

In diesem Beitrag finden Sie folgende Themen:

  • Hintergrund und Besonderheiten
  • Voraussetzungen und Folgen
  • Ablauf einer Zwangsversteigerung
  • Unkomplizierte Hilfe von Herrn Engel

Hintergrund und Besonderheiten

Ist ein Schuldner nicht imstande, seine Rechnungen zu begleichen, wendet sich der Gläubiger in der Regel an ein Gericht. Hier lässt er seine Forderung rechtskräftig feststellen. Der Beschluss oder das Urteil des Gerichts stellt einen sogenannten vollstreckbaren Titel dar. Mit seiner Hilfe ist es dem Gläubiger möglich, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Schuldner einzuleiten. Besitzt dieser ein Haus oder ein Grundstück, bieten sich hierfür die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung an. In beiden Fällen ist der Schuldner quasi enteignet und nicht mehr befugt, über seine Immobilie zu bestimmen.

Bei der Zwangsverwaltung übernimmt ein Zwangsverwalter die Kontrolle über das Haus oder das Grundstück. Er verkauft die Immobilie jedoch nicht. Stattdessen zieht er beispielsweise eine Pacht oder eine Miete anstelle des Schuldners ein und verteilt das Geld an die Gläubiger.

Die Veräußerung der Immobilie erfolgt über die Zwangsversteigerung. Bei einer gerichtlich angeordneten Auktion erhält hierbei der Meistbietende den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Besteht bereits eine Zwangsverwaltung, endet diese in der Regel erst, wenn die Zuschlagserteilung im Rahmen der Zwangsversteigerung rechtskräftig ist.

Die Besonderheit der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung besteht darin, dass die Maßnahmen grundsätzlich auch während eines Insolvenzverfahrens erlaubt sind. Trotz des allgemeinen Vollstreckungsverbotes bei der Insolvenz ist es somit möglich, dass der Schuldner währenddessen sein Haus verliert. Voraussetzung ist jedoch, dass eine Hypothek oder eine Grundschuld auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist.

Voraussetzungen und Folgen

Eine Zwangsvollstreckung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Sie ist nur rechtmäßig, wenn der Schuldner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist. Dies ergibt sich aus § 17 Abs. 1 ZVG. Für die Durchführung ist ein Antrag des Gläubigers erforderlich. Dieser hat die genaue Bezeichnung der Immobilie, des Eigentümers, der Forderung des Gläubigers und des vollstreckbaren Titels zu enthalten. Alle erforderlichen Unterlagen sind dem Antrag beizufügen. Rechtsgrundlage hierfür ist § 16 ZVG.

Die anschließende Anordnung der Zwangsversteigerung wirkt für den Schuldner wie eine Beschlagnahme nach der Zivilprozessordnung (ZPO). Diese kommt etwa zur Anwendung, wenn ein Gerichtsvollzieher Wertgegenstände aus der Wohnung des Schuldners mitnimmt. Er hat danach grundsätzlich keine Entscheidungsbefugnis mehr hierüber. Bei der Zwangsversteigerung ist der Schuldner ebenfalls nicht mehr befugt, über sein Grundstück zu entscheiden. Die Beschlagnahme umfasst dabei auch landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Erzeugnisse. Dies ergibt sich aus § 21 Abs. 1 ZVG.

Trotzdem ist es beispielsweise einem Obstbauern möglich, seine Ernte weiterhin zu verkaufen. Grund hierfür ist, dass es sich dabei um eine sogenannte ordnungsgemäße Wirtschaft handelt. Diese ist nach § 23 Abs. 1 S. 2 und § 24 ZVG weiterhin erlaubt. Der Verkauf einer Obsternte entspricht dabei einer normalen und notwendigen Bewirtschaftung. Nicht möglich ist es etwa, die kompletten Obstbäume zu verkaufen.

Anders als bei der Zwangsverwaltung sind Miet- und Pachtforderungen gemäß § 21 Abs. 1 ZVG nicht betroffen. Der Schuldner ist daher grundsätzlich weiter in der Lage, Mieten und Pachtzahlungen selbst einzuziehen. Dies ist jedoch realitätsfremd, da der Gläubiger in diesem Fall regelmäßig auch die Zwangsverwaltung beantragt.

Ablauf einer Zwangsversteigerung

Nach der Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht erfolgt zunächst die Eintragung eines Vermerks der anstehenden Zwangsversteigerung im Grundbuch. Dieser dient dazu, zu verhindern, dass der Schuldner beispielsweise das Grundstück heimlich verkauft.

Danach nimmt das Gericht gemäß § 74a ZVG eine Festsetzung des Grundstückswertes vor, um den Verkehrswert zu ermitteln. Erst wenn dieser feststeht, beraumt das Vollstreckungsgericht gemäß § 36 ZVG einen Termin für die Versteigerung an. Mindestens vier Wochen vor dem Termin erhalten die Gläubiger eine entsprechende Information hierüber.

Während der Versteigerung sind bestimmte Vorgaben einzuhalten. Zunächst ist nicht jedes Gebot erlaubt. Die Höhe des Gebotes hat mindestens die Kosten der Zwangsversteigerung zu decken. Dies ergibt sich aus § 44 ZVG. So ist es beispielsweise nicht möglich, ein Grundstück für einen Euro zu erwerben.

Ein Rechtspfleger leitet die Auktion und nimmt Angebote entgegen. Die Bietzeit beträgt mindestens dreißig Minuten. Nach Ende dieser Zeit verkündet der Rechtspfleger dreimal das höchste Gebot. Dies ist die letzte Chance, noch ein Gebot abzugeben.

Nach der Versteigerung kommt es zu einer Verhandlung über den Zuschlag. Hierbei berät der Rechtspfleger mit den Beteiligten darüber, ob alle Voraussetzungen für die Zuschlagserteilung vorliegen. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn das höchste Gebot weniger als fünfzig Prozent des Verkehrswertes beträgt.

Unkomplizierte Hilfe von Herrn Engel

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